Баспана сатып аларда нені ескеру керек?

Мамандардың анализіне жүгінсек, жылжымайтын мүлік нарығы баланс белгісі бар, бірақ стагнацияда тұр. Бір жағы, мәміле азайған. Екінші жағынан, баға айтарлықтай түскен жоқ және өзіндік құнының жоғарылығынан және инфляцияның кесірінен өсіп жатқан тұсы да бар.

Ал баспана сататындардың қолма-қол есеп айырысуға құштарлығы артқан.

Елдос Есенбол, тілші:

Иә, қазір тұрғын үй нарығында қолма-қол мәміленің қадірі артып тұр. Азаматтар баспанасын сатқанда «ипотекаға емес, тек қолма-қол ақшаға беремін» деп талап қояды. Неге?  Біріншіден: ұзақ күткісі келмейді. Егер сіздің пәтеріңізді әлдекім ипотекаға сатып алғысы келсе банктің міндетті тексерістері бар. Содан қашады.

Айдос Атаев, тұрғын үй нарығының сарапшысы:

Сатып алушының толықтай несие тарихы ескеріледі. Одан кейін оның қаржылық салмақтары бар ма, жоқ па? Сол ескеріледі. Оның төлем қабілеті ескеріледі. Сатып алып жатқан үйдің жағдайы қалай дегендей соның барлығы ескеріледі. Сіз қазір ұсыныс тастаған күннің өзінде кейбір ұсыныстар 15 күнге дейін созылып жатыр.

Елдос Есенбол, тілші:

Яғни азаматтар әуелі пәтерді таңдап, алдын-ала ақшаның бір бөлігін беріп қояды. Сосын барып банктерді жағалап ипотека сұрайды. Несие тарихы тап-таза болмаса банк мақұлдамайды. Осылайша уақытты да, ақшаны да жоғалтады.

Айдос Атаев, тұрғын үй нарығының сарапшысы:

Қазір біраз сатушылардың ұсынып жатқан үйлерінің 80-90 пайызы арнайы банкте, арнайы бағдарламалармен алынған ипотекалық кепілде тұр. Сол себептен бұны нақты ақшаға сатқан әлдеқайда тиімді. Себебі кепілде тұрған үйді кепілден босатып қайтадан сол банкке сатып алушы тарап жаңадан қою керек болады.

Елдос Есенбол, тілші:

Сосын тағы бір мәселе үйінің бөлмелерін өз бетінше өзгерткендер оны құжатта қаттауға асықпайды. Кейін сататын кезде барып есіне түседі. Оны заңдастыруды қиынсынып қолма-қол есептесе салатын адамды іздейтіні сондықтан. Сатушылардың ипотекадан бас тартуының тағы бір себебі салықтан қашу. Яғни, қолма-қол төлесе келісім-шартта баспананың бағасын бірнеше миллионға арзан қылып жазуға болады. Ал бұндай қулықтар ипотека кезінде әшкере болып қалады.

Айдос Атаев, тұрғын үй нарығының сарапшысы:

Сатып алушылар бұрын сатып алған бағадан қазір сатқан бағаның айырмасын төлейді ғой. Осыған байланысты салық төлеуден бас тарту үшін нақты ақшаға өтіп жатыр.

Дильяра Сейітнұрова, Qazaq Expert Club сарапшысы:

Бұрын мысалы сіз пәтерді сатып алып, одан кейін бір жылдан кейін сататын болсаңыздар онда ешқандай салық төлемейтін едіңіз. Бірақ қазір ол бір жыл емес екі жылға ұзартылды. Дегенмен тіркеуге апарғаннан кейін бәрібір салық комитетіне апарады. Сол үшін сіз ол салықтан қаша алмайсыз. Қашам дегеннің өзінде.

Елдос Есенбол, тілші:

Бұдан шығатын қорытынды қандай? Қазақстанда баспана саудасы баяулап тұр. Ұлттық статистика бюросының мәліметінше, 2026 жылғы тамызда 35 мыңнан астам сату, сатып алу мәмілесі жасалған. Бұл 2025 жылғы тамызбен салыстырғанда 13 жарым пайызға аз. Ал тек Астананың өзін алып қарайтын болсақ мәміле саны 32 пайызға кеміген. Бір жағынан екінші нарықтағы пәтерлерге арналған коммерциялық ипотекалар өте қымбатқа шығады. 18-20 пайыз. Тіпті кейде одан да жоғары. Екінші жағынан сатушылар «қолма қол ақша керек» деп сатып алушылардың санын одан сайын азайтады.  Сондықтан азаматтар не де болса салынып жатқан үйге ақша құйғанды құп көреді. Қазақстандағы баспана саудасының шамамен 80 пайызы ипотекаға тиесілі екені де соның бір дәлеліндей.

Елдос Есенбол, тілші:

Иә, құрылыс компаниялары алдына келген адамға әдемі буклеттерін көрсетіп, шәй кофесін беріп арбап алады. Бірақ «әйтеуір баспаналы болсам болды» деген эмоциямен емес, салқын ақылға салып қарау керек. Мамандар кеңесін тыңдайық.

Дильяра Сейітнұрова, Qazaq Expert Club сарапшысы:

Жаңадан пәтер алатын болсаңыздар құрылыс компаниясынан біріншіден олардың жер телімін қарау керек.Жер телімі тұрғын үй кешені деп белгіленуі керек. Жоба сараптамадан өтуі керек. Мемлекеттік сараптама немесе жекеменшік сараптама. Оның қорытындысы оң болуы керек.

Елдос Есенбол, тілші:

Сосын құрылыс компаниясының үлескер қаржысын тартуға құқығы бар ма, жоқ па? Соны тексересіз.  Homeportal.kz сайтына кіріп, сол үйді тауып, қолыңызға берген құжатпенен салыстыруыңыз керек. Егер сәйкес келмесе, күмәнді болса ақша төлемеуге құқылысыз.

Дильяра Сейітнұрова, Qazaq Expert Club сарапшысы:

Ең бастысы Қазақстанның тұрғын үй компаниясынан рұқсат болуы керек. Үлескерлерді өзіне тарту үшін. Ол болмаса әкімшіліктен рұқсат болуы керек, ол болмаса екінші деңгейлі банктерден рұқсат болуы керек. Пәтерлердің көбісі 60 пайызы заңсыз түрде сатылған. Договор купли-продажи, аванс, бронирование деген оның бәрі қазір заңсыз.

Үшіншіден қолыңызға берген келісім-шартты мұқият оқу керек. Тіпті ұсақ әріптермен жазылғанын да. Мысалы онда «компания құрылыс мерзімін немесе пәтерді сіздің рұқсатыңызсыз өзгерте алады» деген тармақ болса заңгермен кеңесіңіз.  Пәтердің нөмірі, қабаты, ауданы, әрлеуі бәрі-бәрі тайға таңба басқандай жазылуы керек. Төртіншіден сол құрылыс компаниясының бұрын салған үйлерін қарап шығыңыз. Уақытында  құрылыс аяқталды ма? Тұрғындарының шағымы жоқ па? Бұл да маңызды. Сосын тағықұрылыс алаңына барып жағдайды өз көзіңізбен көрген абзал. Егер әлі қазығы қағылмаған, іргетасы құйылмаған үйді «бір жылда бітіріп береміз» десе күмәнді. Мамандар кеңесі осындай. Тоқетері «бүгін алмасаңыз, ертең қымбаттайды» деп бастырмалатса, келісім-шартты қолыңызға бермесе, рұқсат құжаттарын көрсетуден жалтарса, жеке картаға ақша аударуды талап етсе... Ондай құрылыс компаниясының есігін тарс жауып кетіп қалу керек!