Бастапқы жарна көп болса, ипотека пайызы төмендей ме?

Еліміздің банк секторында тұрғын үй несиесіне қатысты маңызды жаңалық: Ипотека мөлшерлемесі тікелей бастапқы жарнаның көлеміне байланысты өзгеруі мүмкін.
Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің басшысы Мәдина Әбілқасымованың айтуынша, қазіргі уақытта кредиттер бойынша жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесінің шекті деңгейлерін белгілейтін қаулыға өзгерістер енгізу қарастырылып жатыр.
Жаңа нормаға сәйкес, ипотека мөлшерлемесі қарыз алушының алдын ала жинаған қаражатына қарай бекітіледі. Тақырыпты тікелей эфирде Амангелді Сейтханмен талдап көреміз.
Ұсынылып отырған өзгерістің мәні қарапайым. Кім көбірек бастапқы жарна жинаса соған жылдық пайыз төмен болады. Яғни бастапқы жарна жоғары болса, несие алушының оны төлей алмай қалу қаупі азаяды. Оған қоса бұл халықты төмен пайызды иелену үшін алғашқы жарна жинауға ынталандыруы мүмкін. Әйтпесе қанша пайыз алғашқы жарна құйсаң да жылдық пайыздық мөлшерлеменің қазіргідей жоғары болуы тұтынушыларға «қаржылық тұзақ» іспетті. Бұл пікірді Ұлттық банктің төрағасы Тимур Сүлейменов айтқан болатын.
Тимур Сүлейменов, ҚР Ұлттық банкінің төрағасы:

Мысалы 25% жылдық мөлшерлемемен 10 жылға берілетін ипотека тұтынушыға тиімсіз. Мұндай пайызбен алынған қарыз уақыт өте келе азаматтарға ауыр жүктеме болады. Мәселен, он жыл ішінде төленетін артық қаражат кейде пәтердің бастапқы құнынан бірнеше есе асып түседі.Сондықтан азаматтардың қарызға белшеден батуына жол бермеуіміз қажет.

Ұлттық банк төрағасының сөзін түсіну үшін 25 пайыз бен 20 пайыздың айырмашылығын несие калькуляторымен салыстырып көрсек.
Мысалы үйдің бағасы 30 млн теңге делік. Оның 30 пайызын, яғни 9 млн теңгесін алғашқы жарна ретінде құйсақ. Жылына 25 пайыздық ипотекаға ай сайын 477 мың теңгеден төлеу керек. Сонда 10 жылда жалпы төлем 66 млн теңге. Ал 36 млн теңге пайыздық үстемеге кетеді. Демек банкке бергеніңіз үйдің құнынан 2 есе көп.
Ал, Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің төрайымы Мәдина Әбілқасымова айтып отырған егер клиент 30 пайыз алғашқы жарна төлесе жылдық үстемені 20 пайыз көлемінде бекіту ұсынысына келсек.
Оны да есептеп көрсек. Мұнда ай сайынғы төлем 405 мың теңге. Жалпы төлем 57 млн, үстеме 27 млн теңге. Яғни, 5 пайызға төмендегеннің өзінде 10 млн теңге ұтасыз.
Өзгерістің бастамашылары алғашқы жарна 50 пайыздан көп болса жылдық мөлшерлемені 20 пайыздан да түсіруді ұсынды. Сонда пайдаңыз одан да артады. Оған қоса төлейтін мерзім қысқарған сайын да жылдық пайыз төмендеуі мүмкін. Осы жағынан қарасақ, бұл алғашқы жарна жинай алатын азаматтарға тиімді болмақ.
Маңызды нюанс – банктер не дейді? Оларға ұнамайды, әрине. Базалық мөлшерлемені төмендегенше қоя тұрайық дегендерін М.Әбілқасымованың өзі айтып отыр. Иә, дәл қазіргідей баға үздіксіз өсіп жатқан кезде баспана алуды тіпті қиындатып жіберуі мүмкін ғой? 30 пайыздық жарнаны жинау оңай емес.
Иә, банктердің бұл ұсынысқа қырын қарап отырғаны байқалады. Өйткені, қазір базалық мөлшерлеме 18 пайыз, инфляция тежелер емес.
Мұндай жағдайда банктерге 20 пайызбен ипотека беру тиімсіз. Бірақ Мәдина Әбілқасымова жаңа механизм енгізілгенін айтты. Ол тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі. Енді екінші деңгейлі банктер де соның негізінде жеңілдетілген ипотекалық өнімдер ұсына алады.
Мәдина Әбілқасымова, ҚР Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігінің төрағасы:

Мысалы, Freedom Bank алғашқылардың бірі болып бастады. Олар халыққа төмен пайызбен депозит ашуды ұсынып, қажетті сома жиналған кезде төмен пайызбен ипотека беретінін мәлімдеді. Біз оны қолдаймыз.

Мәдина Әбілқасымова атап өткен Freedom Bankтің жаңа ипотекасы «Отбасы банкінің» бағдарламаларына ұқсас.
Мысалы үй құнының 30 пайызын құйсаңыз жылдық мөлшерлеме 10 пайыз. Депозит сыйақысы 7 пайыз. Егер 50 пайыз жарна төлесеңіз, жылдық үстеме 5 пайыз. Бірақ депозитке 2 пайыз сыйақы беріледі.
Атап өтетіні: «Отбасы банкінде» сіз екінші нарықтан да үй аласыз. Бұл банкте тек белгілі бір компанияның жаңа салған үйлерінің ішінен таңдай аласыз. Сондықтан бұл ипотека да үй мәселесін толық шешпейді. Ал жаңа модельдің толық ережелері шілдеге қарай жарияланады. Пайыздық мөлшерлеме қалай есептелетіні толық түсіндіріледі. Тағы да айта кетейік, мұндай жүйенің мақсаты адамдарды ақша жинауға үйрету. Бірақ 30 пайыз жинау оңай емес. Мысалы Астанада пәтердің орташа бағасы 30 млн теңге десек, 9 млн керек. Екінші жағынан мұндай ақша жинай алмаған адам одан 3-4 есе көп қарызды тұрақты төлей ала ма деген де қауіп бар. Мысалы 2020 жылдан кейін ипотекалық мөлшерлемелер өскен кезде алған несиелерінің төлем мерзімін кешіктіріп жатқан азаматтар бар екен. Егер олардың саны артса соңында тұтас қаржылық жүйеге соққы болуы мүмкін.
Сондықтан болар шілдеден бастап ипотека аларда «қарыздың табысқа қатынасы» деген қосымша жаңа көрсеткіш есептеледі. Яғни, азаматтың барлық қарызының көлемі оның жылдық табысымен салыстырылады. Яғни, адамның тек ай сайынғы қарызы емес, жалпы қанша қарызы бар екені де ескеріледі. Бұл ипотека рәсімдеуді қиындатуы мүмкін.
Мысалы үйдің бағасы 30 млн теңге делік. Оның 30 пайызын, яғни 9 млн теңгесін алғашқы жарна ретінде құйсақ. Жылына 25 пайыздық ипотекаға ай сайын 477 мың теңгеден төлеу керек. Сонда 10 жылда жалпы төлем 66 млн теңге. Ал 36 млн теңге пайыздық үстемеге кетеді. Демек банкке бергеніңіз үйдің құнынан 2 есе көп.
Мысалы үйдің бағасы 30 млн теңге делік. Оның 30 пайызын, яғни 9 млн теңгесін алғашқы жарна ретінде құйсақ. Жылына 20 пайыздық ипотекаға ай сайын5s төлем 405 мың теңге. Жалпы төлем 57 млн, үстеме 27 млн теңге. Яғни, 5 пайызға төмендегеннің өзінде 10 млн теңге ұтасыз.
Мысалы үй құнының 30 пайызын құйсаңыз жылдық мөлшерлеме 10 пайыз. Депозит сыйақысы 7 пайыз. Егер 50 пайыз жарна төлесеңіз, жылдық үстеме 5 пайыз. Бірақ депозитке 2 пайыз сыйақы беріледі.