Баспана құны жоғары, сұраныс төмен: Тұрғын үй нарығын не күтіп тұр?

Жылжымайтын мүлік нарығы. Баға. Ұлттық статистика бюросы мен құрылыс салушылар ассоциациясының мәліметінше, екінші нарықтағы баспана арзандап, жаңа нарықтағы баға өсіп жатыр. Сарапшылар баға коррекциясының жасырын фазасы туралы айтады.

Хабарландырулардағы баға «қатып» тұрғанымен, үлкен жеңілдіксіз пәтер сатылмайды. Иә, биыл нарықтағы ахуал басқаша. Кей аналитик бұл нарықты тұтас қарайды. Қателік те сонда – нарықтың түрлі сегменті бар. Қымбат үйлер, арзандау үйлер дегендей. Әңгіме өтімділік туралы. Ал оның төмендеуінің себептерін түсінуге экономист болудың қажеті жоқ. Әрқайсымыз сеземіз.

1. Кіріс, табыс қанша «жүгірсе» де, бағаның соңынан ілесе алар емес. «Өкпесі» өшті. Ресми мәлімет бойынша, инфляция былтыр жыл соңында 12 пайызды құрады. Алайда тұтыну кәрзеңкесінен қарасақ, одан көп сезіледі. Демек, сатып алу қабілеті төмендеп барады. Демек, жылжымайтын мүлік бағасы тұтынушының кірісіне арқа сүйей алмайды.
2. Халықтың несиесі. 25 трлн теңгеден асқан. Өтеу уақыты асып кеткен несие - 1,1 трлн теңге. Көбі отбасылық жүктемені арттыра беретін тұтынушылық несие. Мұндайда баспана алу туралы ой да тумайды.

Жыл басынан бастап бірінші нарық 16 пайызға, ал екінші нарық 14 пайызға қымбаттады.

Бірақ нарықтағы нақты ситуация біркелкі емес. Сарапшылардың пайымынша, биыл тұрғын үй саудасы жүрмей, сұраныс төмендеген, сатылым азайған. Мәселен, жылжымайтын мүлік агенттігіне жүгінгендер бастапқы қойған бағасына сата алмай жатыр.

32 млн-нан бастадық. Екі ай біз оны бастадық. 2 аптада 30-ға, 28-ге түсірдік, 26-ға түсірдік. Ақырында сол пәтер 23 млн-ға, мен айтқан сол бағаға сатылды.

Мына келіншек те жақын арада баспанасын 4 млн-ға төмендетіп сатқан.

Яғни, хабарландыруда тұрған үйлерге үлкен жеңілдік жасамаса, өтімділік төмендеп кеткен. Әрине, пәтердің жағдайы, орналасқан жері, бренд компания – ол енді бөлек әңгіме.

Жандос Оспанов, Жылжымайтын мүлік агенттігінің департамент директоры:

Көп адамдар бір-біріне қарап көтере береді. Менің пәтерім ортаңғы, менің пәтерімнің ремонты жақсырақ, менің жиһазым жақсырақ, әрқайсысы 1 млн, 2 млн, 3 млн осылай жасанды көтеріліп кете береді. Бірақ ол пәтерге өзінің нарықтағы бекітілген бағасынан артық ешкім бермейді.

Мысалы, «Крыша.кз» сайтына әр апта сайын кемі 1000-1500 хабарландыру қосылады. Яғни, нарыққа жаңа құрылыс нысандары көп қосылып жатыр деген сөз. Екіншіден, нотариустардағы нақты мәмілелерді сараласақ, үйдің шын бағасы 10-20 пайызға төмендегенін байқаймыз. Әрине, жаппай бәрі деп айтуға келмейді.

Жандос Оспанов, Жылжымайтын мүлік агенттігі департамент директоры:

Қазіргі таңда өте таңдау көп. Сатылымда тұрған пәтерлер, сатылмай тұрған пәтерлер өте көп. Сатып алушылар өте аз.

Бұрын бағалары өссе, барлығы бірдей өсетін. Қазір эконом санаттағы үйлер Отбасы банктің түрлі жеңілдетілген бағдарламаларының арқасында ғана сатылып жатыр. Ал комфорт пен бизнес санаттағы үйлер қатты өтіп жатқан жоқ.

Бұған ипотекалық бағдарлама талаптарының қатаңдатылуы да себеп.

2021 жылы 70 адамға одобрение беретін болса, қазір тек 25-30 пайыз ғана беріп жатыр. Сіздің айлығыңыз 300 мың теңге болса, оның 50 пайызы 150 мың теңге мақұлдама алатын. Қазір тек 30 пайызын ғана рәсімдейді.

Ал басты факторды айтпай-ақ түсінуге болады.

Бірінші себебі – инфляция. 12 пайыз. Одан соң жалақының өте баяу өсуі. Ары кетсе 3-5 пайыз. Адамдардың физикалық тұрғыда ақша жинауға шамасы жетпей жатыр. Өйткені азық-түлік себеті де күннен-күнге қымбаттап барады.

Тағы бір фактор – несиеге тәуелділік. Қарыз алушылардың саны биыл тағы 25 пайызға артқан. Ал оны төлей алмағандардың көбі тұтынушылық несиеге жүгінген.

Жандос Оспанов, Жылжымайтын мүлік агенттігінің департамент директоры:

Салатын ақшасы жеткілікті болып тұрса да, кредитное историясы өте нашар болады. Тұрақты табыс көзі, пенсионный жетпей, ала алмай қалып жүрген халық көп.

7 млн адам қарызгер болса, биыл 8,5 млн-ға жетті. Және төлей алмай жатқан қарыз алдыңғы жылмен салыстырғанда өте көп. Мұның себебі – біз тек тұтынушы болып кеттік.

Қаржылық сауаттылықты арттырмаса, баспанасыздар саны азаймайды.

Қазіргі уақытта үлкен торговый домға барыңызшы. Күніне 100 млн теңге елдер бөліп төлеумен сауда жасайды екен. Оның барлығы киім-кешек, күнделікті заттарға. 100 пайыздың 7 пайызы ғана оқыс оқиға, дәрі-дәрмекке алады екен. Қалған 93 пайызы киім, мебель, техника, пластмасс ыдыстар алатыны.

Осындай бірнеше фактор тұрғын үй нарығындағы қазіргі жағдайды қалыптастырды – өтімділік төмен. Мұндайда құрылыс компаниялары қандай айлаға көшеді?

Виталий Шалаев, жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы:

Баға жоғары, сатылым жоқ. Оларға қайтадан бағаны түсіру бір жағынан компанияның беделіне де әсер етеді, сенімсіздікке әкеледі. Сондықтан кейде құрылыс компаниялары ашық жарияланбайтын жеңілдіктерге көше бастайды.

Раушан Сайлауқызы, тілші:

Осылайша тұрғын үй нарығында парадокс қалыптасты. Баға өсіп жатыр, бірақ нақты мәмілелерде жеңілдік көбейіп, сатылым азайған. Десе де, қысқа мерзімде бағаның күрт құлдырауы екіталай, – дейді мамандар. Алдағы 1-2 жылда тұрғын үй құны баяу қарқында өседі немесе қазіргі деңгейде сақталады деп отыр. Сарапшылар бұл кезеңді «сатып алушының нарығы» деп атап жүр. Өйткені ұсыныс көп, таңдау мол. Алайда мәселенің түп-төркіні халықтың жағдайына келіп тіреледі. Табысы инфляцияға ілесе алмай жатса, баспана басты арман боп қала береді.